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Dossier de inversión

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FARO

Página 1 · Resumen ejecutivo

Cliente

Alberto M. R.

Vivienda habitual reformada llave en mano

C/ Gaztambide · Trafalgar, Chamberí

108 m² construidos · 96 m² útiles · Piso de origen, techos 3,10 m, 4 hab pequeñas redistribuibles a 3 hab + 2 baños con suite.

Plano conceptual · 3 hab + 2 baños

Diagnóstico: REQUIERE AJUSTE

Desembolso 968.247 € dentro del presupuesto (1.000.000 €). Cuota 3052,09 € (52,32 % DTI) > límite 2041,67 €.

FARO

Página 2 · Cuadro financiero

Cuadro financiero exhaustivo

Operación FARO

Compra del inmueble640.000,00 €

ITP 6% + notaría 1,5% + tasación48.500,00 €

Obra neta + IVA 21%114.950,00 €

Tenencia 6 meses4500,00 €

Margen FARO 12%96.954,00 €

Precio vivienda reformada904.904,00 €

Compra del cliente

ITP 6% + notaría y registro 1%63.343,28 €

Desembolso total968.247,28 €

Valor de mercado reformado1.101.600,00 €

Ahorro frente a mercado196.696,00 €

Calendario de pagos

Arras 1 · compromiso (5%)45.245 €

Arras 2 · fin de obra (10%)90.490 €

Escritura769.168 €

Financiación

Capital propio200.000 €

Deuda hipotecaria723.923 €

Cuota (3,00 %, 30 años)3052,09 €

Horquilla de negociación recomendada

Precio de salida640.000 €

Oferta inicial563.200 € – 582.400 €

Objetivo de cierre614.400 €

Precio techo640.000 €

FARO

Página 3 · Estudio de mercado

Estudio de mercado · Chamberí

Renta media neta por hogar72.100 €

€/m² sin reformar6900 €

€/m² reformado10.200 €

Precio FARO €/m² construido8379 €

Alquiler €/m²/mes25 €

Comparables (Idealista)

Comparable 1 · Chamberí · 90 m² reformado9792 € /m²

Comparable 2 · Chamberí · 96 m² reformado10.404 € /m²

Comparable 3 · Chamberí · 102 m² reformado11.016 € /m²

Test de esfuerzo bancario

Tipo 3,00 %3052,09 € · 52,32 % DTI

Tipo 4,00 %3456,12 € · 59,25 % DTI

Tipo 5,00 %3886,18 € · 66,62 % DTI

Fuentes: INE (Atlas de Distribución de Renta de los Hogares), Idealista y Fotocasa (informes de precios), Colegio de Registradores, Consejo General del Notariado, Banco de España (tipos hipotecarios), Comunidad de Madrid (ITP). Documento informativo; no constituye oferta vinculante.

FARO

Página 4 · Anexo para analista de riesgos

Ficha de viabilidad hipotecaria

Destinada al analista de riesgos de la entidad financiadora del comprador.

Solicitante

TitularAlberto M. R.

Ingresos netos mensuales5833 €

Fondos propios acreditados200.000 €

Hipoteca preconcedida800.000 €

Garantía

Precio de escritura (vivienda terminada)904.904 €

Valor de tasación estimado1.101.600 €

Importe solicitado723.923 €

LTV sobre precio80,0 %

LTV sobre tasación65,7 %

Criterios Banco de España

DTI 52,3 % ≤ 35%No cumple

LTV 80,0 % ≤ 80% (90% primera vivienda joven)Cumple

TasaciónRiesgo bajo

Colchón 17,9 % bajo mercado · LTV s/tasación 65,7 %

Bajo si el precio FARO queda ≥10% por debajo del valor de mercado reformado.

Ejecución de obraRiesgo medio

990 €/m² neto · 6 meses

Bajo hasta 900 €/m²; alto por encima de 1.300 €/m² (estructura, licencia mayor).

Crédito del clienteRiesgo alto

Faltan 44.324 € de capital

Bajo con DTI ≤30%; medio hasta 35% (límite Banco de España).

Estrés de tipos (30 años)

Base · 3,00 %3052,09 € · DTI 52,3 %

+100 pb · 4,00 %3456,12 € · DTI 59,2 %

+200 pb · 5,00 %3886,18 € · DTI 66,6 %

La vivienda se entrega reformada con certificado final de obra y boletines; la tasación se realiza sobre el inmueble terminado (Orden ECO/805/2003).