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C/ Gaztambide · Trafalgar

Chamberí · 96 m² útiles · FARO adquiere y reforma; el cliente compra la vivienda terminada a precio cerrado.

Precio vivienda reformada

904.904 €

9426 €/m² · mercado 1.101.600 €

Cuota mensual

3052,09 €

DTI 52,32 % · máx 2041,67 €

Desembolso total cliente

968.247 €

Ahorro vs mercado 196.696 €

Beneficio FARO

96.954 €

ROI 12,7 % · TIR 27,0 %

No viable: necesitas aportar 244.324 € y tienes 200.000 €. Faltan 44.324 € (el banco solo presta 723.923 € con LTV 80 % y preconcedida 800.000 €).

Desglose al céntimo

Precio de compra

Reforma neta (sin IVA)

1 · Operación FARO (coste asumido por FARO)

Compra del inmueble a la propiedad640.000,00 €

ITP 6,00%38.400,00 €

Notaría, registro y gestoría 1,50%9600,00 €

Tasación500,00 €

Obra neta (990 €/m²)95.000,00 €

IVA obra 21,00%19.950,00 €

Costes de tenencia (6 meses)4500,00 €

Coste total FARO807.950,00 €

Margen FARO 12,00%96.954,00 €

PRECIO DE VENTA AL CLIENTE (reformada)904.904,00 €

2 · Compra del cliente (vivienda íntegra, obra incluida)

Precio vivienda reformada904.904,00 €

ITP cliente 6,00%54.294,24 €

Notaría y registro 1,00%9049,04 €

DESEMBOLSO TOTAL CLIENTE968.247,28 €

Valor de mercado reformado (testigos zona)1.101.600,00 €

Ahorro del cliente frente a mercado196.696,00 € (17,9 %)

Horquilla de negociación

Precio de salida640.000 €

Oferta inicial agresiva (−12% / −9%)563.200 € – 582.400 €

Objetivo de cierre614.400 €

Precio techo (walk-away)640.000 €

Calendario de pagos del cliente

Arras 1 · firma del compromiso (5%)45.245 €

Arras 2 · fin de obra (10%)90.490 €

Escritura · resto del precio769.168 €

Impuestos en escritura63.343 €

Capital FARO inmovilizado762.705 €

Margen FARO 12% desglosado

Honorarios de estructuración (4%)32.318 €

Project management de reforma (5%)40.398 €

Garantía de precio cerrado (3%)24.239 €

Estructura de capital

Hipoteca723.923 €

Aportas tú244.324 €

Tus ahorros200.000 €

Te faltan44.324 €

Composición de la inversión

Matriz de sensibilidad · cuota mensual

Hipoteca limitada por LTV, preconcedida y ahorros · 30 años

Interés \ LTV	0 %	50 %	60 %	70 %	80 %	90 %
0,00 %
1,75 %
2,00 %
2,25 %
2,50 %
2,75 %
3,00 %
3,25 %
3,50 %
3,75 %
4,00 %
4,25 %
4,50 %

Matriz de riesgos del estructurador

TasaciónRiesgo bajo

Colchón 17,9 % bajo mercado · LTV s/tasación 65,7 %

Bajo si el precio FARO queda ≥10% por debajo del valor de mercado reformado.

Ejecución de obraRiesgo medio

990 €/m² neto · 6 meses

Bajo hasta 900 €/m²; alto por encima de 1.300 €/m² (estructura, licencia mayor).

Crédito del clienteRiesgo alto

Faltan 44.324 € de capital

Bajo con DTI ≤30%; medio hasta 35% (límite Banco de España).

Cronograma de capital y obra · 6 meses

Flujo mensual FARO · acumulado

Mes 0

Compromiso y Arras 1

El cliente firma y entrega el 5%

+45.245 €45.245 €

Mes 1

Adquisición FARO

Compra, ITP, notaría y tasación

-689.250 €-644.005 €

Mes 2

Obra · fase 1

Demoliciones e instalaciones

-39.067 €-683.071 €

Mes 3

Obra · fase 2

Albañilería y carpinterías

-39.067 €-722.138 €

Mes 4

Obra · fase 3

Acabados y equipamiento

-39.067 €-761.205 €

Mes 5

Fin de obra y Arras 2

Certificado final, tasación bancaria, 10%

+89.740 €-671.464 €

Mes 6

Escritura y cobro

Desembolso del banco del cliente

+768.418 €96.954 €

Capital máximo inmovilizado por FARO

761.205 €

Resultado neto al escriturar

96.954 €